CBRE (Coldwell Banker Richard Ellis) presenta la Encuesta Europea de Ocupantes Logísticos 2024, basada en las opiniones de más de 100 grandes operadores logísticos, con una huella estimada de 85 a 95 millones de metros cuadrados

Según el estudio, aunque el entorno macroeconómico europeo ha mostrado una mejora significativa y ofrece actualmente un escenario más favorable para la inversión, la demanda de espacio logístico permanece estable. Más de la mitad de los ocupantes logísticos no anticipan nuevas necesidades de espacio en el corto plazo.

El informe, publicado en julio del año pasado, destaca que el 56% de los ocupantes mantenía previsiones similares respecto a sus requerimientos de espacio en los 12 meses posteriores, a pesar de las mejores perspectivas económicas.

En este contexto, los retailers físicos y omnicanal se perfilan como los principales actores con expectativas de crecimiento en la demanda de espacio logístico. Este segmento muestra mayor dinamismo, ya que casi un tercio de los ocupantes pertenecientes a estos sectores planeaba ampliar su capacidad en 2024 frente a 2023.

La recuperación post-pandemia ha impulsado el optimismo en el sector retail, donde las compras físicas están recuperando protagonismo, consolidando así su papel dentro de un ecosistema cada vez más híbrido.

En un horizonte temporal de tres años, el 58% de los ocupantes logísticos prevé planes de expansión, aunque esta cifra ha disminuido respecto al 67% registrado en la encuesta de 2023.

Por otro lado, un tercio de los ocupantes anticipa mantener el tamaño actual de su portafolio, mientras que el porcentaje de aquellos que planean reducir su espacio logístico ha disminuido.

Los operadores logísticos que ofrecen servicios a terceros se posicionan como los más optimistas en cuanto al crecimiento de su capacidad logística a medio plazo. Este optimismo se ve respaldado por un incremento significativo de su participación en la contratación de espacios logísticos en los últimos años.

El informe concluye que los operadores logísticos especializados en servicios a terceros seguirán desempeñando un papel estratégico en la demanda de espacios logísticos en el futuro próximo, consolidándose como actores clave del sector.

Incremento de Costes y Adaptación a Nuevas Exigencias

Los ocupantes logísticos enfrentan actualmente una serie de desafíos, entre los que destacan el incremento de costes, tanto en términos de alquiler como en factores empresariales más amplios, como los costes energéticos y laborales.

En este sentido, los costes laborales en el sector del transporte y la logística han experimentado un crecimiento superior al de la economía en general. Mientras en la Unión Europea se ha registrado un notable incremento de los salarios, el sector del transporte y el almacenamiento ha visto un aumento aún mayor, lo que genera una presión adicional sobre los costes operativos de los ocupantes logísticos.

Adicionalmente, persisten las disrupciones logísticas, como las derivadas de los ataques en el Mar Rojo. Estas acciones han obligado a las navieras a evitar el Canal de Suez y optar por rutas más largas a través del Cabo de Buena Esperanza, extendiendo los tiempos de tránsito en aproximadamente dos semanas. Este hecho repercute en la fiabilidad de las cadenas de suministro europeas y ha provocado un aumento de las tasas de carga, que, aunque todavía están por debajo de los niveles alcanzados durante el pico de la pandemia, representan un nuevo desafío para el sector.

Por otro lado, un 68% de los encuestados considera que el nearshoring tendrá un impacto significativo en la contratación logística europea. Esta estrategia se percibe como una posible solución frente a las disrupciones en las cadenas de suministro, aunque Europa se encuentra menos avanzada en este ámbito que mercados como el de México. En particular, las regiones de la Comunidad Económica Europea y el Sudeste de Europa se perfilan como las más beneficiadas por esta proximidad de la producción. Sin embargo, la situación en Ucrania ha llevado a algunos actores del sector a adoptar una postura de cautela.

En el ámbito inmologístico, los principales retos señalados coinciden con los identificados en encuestas previas. Entre ellos destacan el incremento de los alquileres, mencionado por más del 60% de los encuestados, las condiciones inflexibles en términos y plazos contractuales, referidas por más del 50%, y la falta de instalaciones logísticas adecuadas en las zonas con mayor demanda, aunque este último porcentaje ha disminuido a menos del 40% debido al aumento de la tasa de disponibilidad.

Por otra parte, un 30% de los ocupantes señala como desafío la obsolescencia de las instalaciones actualmente ocupadas. Aunque los precios de alquileres y servicios siguen siendo una gran preocupación, el porcentaje de inquilinos que consideran que estos costos representarán más del 10% de sus costos operativos se ha reducido con respecto al año anterior.

En relación con la obsolescencia de los activos, el 40% de los ocupantes estima que entre el 25% y el 45% de su portafolio actual quedará obsoleto para 2030 si no se invierte en su actualización. En años recientes, este aspecto pudo haber sido subestimado debido a las bajas tasas de disponibilidad, que obligaban a los inquilinos a conformarse con las opciones disponibles. Sin embargo, la mayor disponibilidad actual otorga a los inquilinos la posibilidad de elegir, lo que subraya la necesidad de que los inversores comprendan los riesgos asociados a la falta de modernización de sus activos.

Entre las características clave para determinar el valor futuro de un activo logístico se incluyen la disponibilidad de potencia eléctrica, la certificación de disponibilidad, la altura y el espacio entre columnas, la calidad del suelo para optimizar operaciones y reducir impactos, así como las comodidades que permitan atraer y retener talento.

Criterios Clave en la Elección de Activos Logísticos

A la hora de seleccionar un activo logístico, es fundamental considerar diversos factores clave, entre ellos la disponibilidad de mano de obra, especialmente si se trata de un arrendamiento a largo plazo. Este aspecto adquiere mayor relevancia en un contexto donde los costes laborales, impulsados por el aumento de los salarios en Europa, se han convertido en una preocupación central para los ocupantes. Además, las habilidades requeridas en los trabajadores están evolucionando rápidamente, dado que los almacenes incorporan tecnologías cada vez más avanzadas.

Otro aspecto destacado en las decisiones de los ocupantes es el coste de los activos. Aunque en los últimos años los fuertes incrementos en los alquileres a nivel europeo han captado la atención, estas preocupaciones han quedado en cierto modo eclipsadas por los crecientes costes laborales.

Entre los factores adicionales que influyen en la elección de un activo logístico destacan la disponibilidad de conexión eléctrica, la proximidad a autopistas y puertos, y los tiempos de conducción hacia localizaciones comerciales estratégicas.

En cuanto a las características del activo propiamente dicho, los ocupantes valoran especialmente elementos como los costes de alquiler, las opciones de arrendamiento, el nivel de sostenibilidad, el suministro eléctrico, el diseño del edificio y la reputación del propietario o desarrollador.

A pesar de un leve aumento en las tasas de desocupación, más de la mitad de los inquilinos han enfrentado dificultades para encontrar almacenes disponibles en Europa durante el último año. Esto se debe a que, en muchos mercados, la oferta sigue siendo insuficiente para satisfacer la demanda.

Además, se observa una tendencia creciente hacia el incremento de las exigencias por parte de los inquilinos, quienes priorizan especificaciones de mayor calidad y ubicaciones estratégicas.

De cara a los próximos tres años, los inquilinos muestran una clara preferencia por almacenes modernos y optimizados, especialmente en sectores como el comercio electrónico, los operadores postales y de paquetería, y los proveedores de servicios logísticos (3PLs). Estas empresas requieren activos adaptados a sus necesidades actuales y a las demandas operativas futuras.

En contraste, los fabricantes europeos continúan demandando, en mayor medida, almacenes tradicionales, reflejando una preferencia por espacios logísticos que se ajusten a operativas más convencionales.

Sostenibilidad en la Logística: Expectativas, Inversiones y Nuevas Prioridades

Según la Encuesta Europea de Ocupantes Logísticos de CBRE, los ocupantes del sector tienen grandes expectativas en cuanto al cumplimiento de sus objetivos de sostenibilidad, favorecidos por la tendencia a contratos de alquiler más cortos en comparación con el periodo promedio de tenencia de los activos por parte de los inversores.

Desde CBRE destacan que la disponibilidad a corto y medio plazo de almacenes con cero emisiones netas podría incrementarse más por la presión ejercida por los inquilinos que por los propios objetivos de sostenibilidad de los inversores.

En este contexto, un 64% de los ocupantes planea alcanzar las cero emisiones en sus propiedades antes o durante 2030, lo que refleja una ambición creciente en el sector. Además, el 81% de los encuestados está dispuesto a pagar una prima para realizar la transición hacia fuentes de energía sostenibles. Sin embargo, por segundo año consecutivo, esta disposición se mantiene conservadora, ya que el monto que aceptarían pagar estaría limitado al ahorro total en los costes operativos que dicha transición genere.

Por otro lado, el 59% de los ocupantes no está dispuesto a pagar más por instalaciones con certificados de sostenibilidad, lo que supone un aumento significativo respecto a 2023. Esta actitud podría interpretarse como una expectativa de que los certificados de sostenibilidad sean un estándar incorporado en las rentas de los mercados prime, o bien como un cambio en las prioridades, con mayor énfasis en criterios específicos más allá de la mera certificación.

A pesar de ello, resulta notable que alrededor de dos tercios de los ocupantes mantienen su objetivo de alcanzar las cero emisiones para 2030. Entre aquellos que no están dispuestos a abonar una prima, más de un 25% considera buscar activos que no cumplan con las especificaciones de sostenibilidad si eso les permite acceder a precios más bajos.

En el extremo opuesto, cerca de un 25% de los inquilinos sí estaría dispuesto a pagar una prima, aunque inferior al 5%, por instalaciones que cuenten con certificados de sostenibilidad, mostrando que todavía existe un segmento del mercado dispuesto a invertir en estos estándares.