La demanda de superficie en el mercado inmologístico español registra niveles de contratación cercanos a máximos históricos y un déficit estructural de espacio que, sin embargo, no se traducen en un crecimiento equivalente de la inversión inmobiliaria. Esta ha sido una de las principales conclusiones expuestas por Alberto de Miguel Garrido, de EY-Parthenon, durante la presentación de su análisis en la séptima edición de LoginREAL26, encuentro organizado por Cadena de Suministro el pasado 5 de noviembre en Madrid.

Evolución de la inversión logística y desajuste de capital

Pese a la fortaleza de los fundamentos del negocio, con incrementos de rentas superiores a la inflación en los principales mercados europeos, el volumen de inversión en España continúa por debajo de su potencial. El comportamiento del capital muestra este freno en las cifras de cuota de mercado:

• Evolución histórica: El segmento logístico concentró alrededor del 30% de la inversión inmobiliaria comercial española en 2021 y 2022.
• Situación actual: Representa cerca del 12% del total.
• Previsión para 2026: Se estima un crecimiento modesto de entre el 6% y el 7%.

Según expuso De Miguel, una de las razones de este escenario radica en el desajuste entre el capital disponible y las características y rentabilidades de los activos que ofrece el mercado. A esto se suma el contexto europeo, donde los inversores encuentran alternativas de rentabilidad en otros segmentos inmobiliarios y en los mercados financieros.

Absorción en máximos y expansión del mercado regional

En el análisis de la demanda, la contratación de espacios logísticos refleja cifras especialmente positivas en los principales polos nacionales:

• Madrid: La absorción acumulada en los últimos doce meses se aproxima a 1,3 millones de metros cuadrados, cerca de los máximos de 2022.
• Cataluña: La contratación se sitúa en torno a los 900.000 metros cuadrados.
• Valencia: Consolida su posición con una absorción próxima a los 500.000 metros cuadrados.

Asimismo, el crecimiento de la actividad se extiende hacia otras ubicaciones regionales. Las plazas situadas fuera de Madrid y Barcelona han pasado de representar el 21% de la absorción en 2021 al 36% actual (clasificación que todavía incluye a Valencia).

Déficit estructural y obsolescencia del parque logístico

El principal desafío del sector inmologístico en España no radica en la falta de demanda, sino en la capacidad de transformar ese interés en nuevos desarrollos e inversiones.

EY-Parthenon estima un déficit de aproximadamente nueve millones de metros cuadrados de superficie logística para converger con la dotación media de los mercados europeos de referencia. A esta falta de espacio se añade que alrededor del 57% del parque logístico existente presenta algún grado de obsolescencia o necesidad de modernización.

Apoyo institucional en LoginREAL26

El encuentro para profesionales del sector inmologístico, organizado por Cadena de Suministro, contó con la colaboración de Deloitte y EY-Parthenon, además del patrocinio de Appunle, Cubic Beg, Eigo, GSE, Inmoking, LíderLED, Norton, P3 Logistic Parks, Prologis y VGP.