De cara a 2026, Colliers apunta que el mercado inmologístico avanza hacia una mayor profesionalización. Los inversores vuelven con criterios más estrictos. Los inquilinos priorizan eficiencia energética, certificados Environmental, Social and Governance (ESG) y ubicaciones consolidadas.

A su vez, la presión sobre las rentas en los ejes prime continúa. Barcelona y Madrid concentran esta dinámica por la escasez de producto moderno. Este factor impulsa nuevas operaciones llave en mano.

El sector entra en una fase de consolidación como producto institucional. El periodo está marcado por continuidad de la demanda. También por mayor selectividad de ocupantes e inversores.

Un ejercicio sólido en 2025

En este contexto, el mercado inmologístico español cerró 2025 con un volumen de inversión cercano a 1.700 millones de euros, según Colliers. Hubo gran protagonismo del capital internacional. Se registraron demanda elevada y absorciones sostenidas.

La actividad inversora estuvo marcada por el impulso exterior. Los compradores internacionales supusieron el 64% del total. La tendencia consolida el atractivo de España como destino prioritario.

Al tiempo, los fondos reforzaron su papel protagonista. Concentraron el 66% de las adquisiciones. Se situaron como la categoría más activa y lideraron operaciones de mayor volumen.

Para la consultora, esta combinación define un entorno altamente profesionalizado. La competencia por activos prime y estratégicos continúa impulsando los principales hubs.

Madrid: absorción histórica y ajuste

El mercado logístico madrileño registró en 2025 su tercer mejor dato histórico de absorción. La contratación se acercó a 1,02 millones de m². Se mantuvo en niveles elevados pese a un entorno macroeconómico más exigente.

Aunque la disponibilidad siguió alta, descendió más de 140 puntos básicos frente a 2024. Ese año se superó el 10%. La firmeza de la gran demanda fue clave.

También influyó la desaceleración de proyectos a riesgo de gran superficie en terceras coronas. Ambos factores contribuyeron de manera significativa al descenso.

Barcelona: recuperación y fuerte competencia

Barcelona cerró 2025 con una absorción próxima a 590.000 m². Mejoró notablemente los registros de 2023. Además, consolidó la recuperación iniciada en 2024.

La escasez estructural de oferta volvió a marcar el comportamiento del mercado. La disponibilidad se situó en el 3,5%. Las rentas prime alcanzaron 9,2 €/m²/mes.

El avance estuvo impulsado por la elevada competencia por espacios bien ubicados. Destacaron la primera y la segunda corona.

Valencia: crecimiento y nuevo producto

El mercado logístico valenciano volvió a destacar en 2025. Registró una absorción cercana a 560.000 m². Se consolidó como tercer gran polo logístico nacional.

En 2026 se prevé un incremento del stock de más de un 18%. La disponibilidad aumentará durante el primer trimestre. Se incorporarán más de 300.000 m² de proyectos a riesgo que pasarán a estar disponibles.