El incremento de los costes de construcción y la volatilidad del mercado propiciará un aumento significativo en los proyectos llave en mano durante 2025 en comparación con 2024. Según Jesús Fajardo, gerente de Triangle Real Estate Management, “la incertidumbre actual ha llevado a muchos promotores a esperar a clientes que demanden proyectos llave en mano”.

Influencia de la Ubicación en la Tipología de Proyectos

Expertos del sector inmologístico destacan que la ubicación de los activos será un factor determinante en la configuración del mercado. Oriol Gual, director de Colliers, señala que “en aquellas zonas con una mayor tasa de disponibilidad, los proyectos llave en mano dominarán el mercado en 2025”. Sin embargo, en ubicaciones con disponibilidad limitada, los promotores podrían optar por desarrollar proyectos a riesgo para estimular la absorción a niveles históricos.

Ignacio Fidalgo, responsable de Capital Market de Scannell Properties, coincide con esta visión y precisa que “en mercados clave como Barcelona, Madrid y Valencia, con baja disponibilidad, se considerará la posibilidad de desarrollar proyectos a riesgo, aunque en menor medida que en años anteriores”.

Apuesta por Naves de Gran Formato y Automatización

Una de las tendencias consolidadas en el sector logístico es la demanda creciente de naves de gran formato (XXL o big box). Estos proyectos están asociados a contratos de larga duración con inquilinos que realizan fuertes inversiones en automatización para optimizar sus operaciones. Luis Lázaro, Managing Director Retail & Logistics de Merlin Properties, atribuye esta tendencia a la cautela de los inversores ante proyectos sin una rentabilidad clara. Sin embargo, indica que “una estabilización de la inflación y una reducción de los tipos de interés podrían reactivar la inversión en proyectos a riesgo”.

Jesús Fajardo confirma que “la demanda de naves de gran formato sigue en aumento, aunque la oferta disponible sigue siendo limitada”. Desde Scannell Properties, agregan que “en España persiste un déficit de estos activos, a pesar de la creciente necesidad de concentrar operativas”.

La Sostenibilidad como Prioridad en la Logística Moderna

Las estrategias de los operadores logísticos están alineadas con la sostenibilidad y la transición hacia una logística verde. Los nuevos proyectos priorizan edificios con certificaciones medioambientales y diseños que faciliten la electrificación de flotas. Jesús Fajardo reconoce que “apostar por un sello de sostenibilidad implica un sobrecoste, pero es marginal en relación con el volumen total de la inversión”.

Ignacio Fidalgo subraya que “lo menos sostenible es un edificio que no se alquila” y destaca que las mejoras en sostenibilidad tienen un impacto positivo en la rentabilidad.

Automatización y Desafíos Energéticos

La creciente demanda de automatización en almacenes está generando nuevos retos en la infraestructura energética del país. “Los promotores estamos preparados, pero la red eléctrica en España no siempre lo está”, advierte Ignacio Fidalgo. Añade que “el auge de los data centers está absorbiendo parte del suministro eléctrico, lo que agrava la situación”.

Previsiones en Rentas y Tipos de Interés

El encarecimiento de la construcción está impulsando al alza las rentas logísticas. No obstante, Jesús Fajardo destaca que “la bajada de tipos está reactivando proyectos que habían quedado en suspenso, además de favorecer la compresión de yields en mercados atractivos como Valencia”.

Oriol Gual considera que el crecimiento de las rentas dependerá de la evolución en Madrid, donde actualmente se encuentran estancadas en comparación con otros mercados clave. En Barcelona, se estima que las rentas de nuevos proyectos se situarán en torno a los 9 €/m²/mes, exceptuando zonas específicas como Zona Franca y Sant Boi.

Además, según previsiones del Banco Central Europeo (BCE), los tipos de interés podrían alcanzar un nivel neutral en 2025, con tres reducciones de 25 puntos básicos. Sin embargo, Oriol Gual enfatiza que “la rentabilidad del bono alemán sigue siendo un factor clave en las decisiones de inversión y, actualmente, se mantiene en niveles similares a los de hace un año, lo que limita la compresión de yields”.

Perspectivas del Mercado: Estrategia y Adquisición de Suelo

Los analistas del sector coinciden en que el mercado logístico de 2025 estará marcado por operaciones de alto valor y estrategias de adquisición de suelo industrial. Además, se observa una mayor flexibilidad por parte de los inversores respecto a ubicaciones secundarias, siempre que cuenten con fundamentos de mercado sólidos.

No obstante, factores como la escasez de suelo, el coste de construcción y la evolución del consumo serán determinantes en el desarrollo del sector. “En un mercado con elevada disponibilidad de naves vacías, el desarrollo de proyectos a riesgo será desafiante. Sin embargo, si la economía mantiene su ritmo, las empresas logísticas continuarán contratando nuevos espacios”, concluye Ignacio Fidalgo.