La inmologística es un concepto nuevo, pero que existe desde que las empresas necesitan un lugar para guardar lo que venden, y donde todo lo que compramos y consumimos ha pasado por algún centro de acopio. Sin una infraestructura de este tipo, no hay cadena de abastecimiento, y sin ésta, no hay productos en las góndolas del supermercado o en la puerta de nuestras casas. Así de importante es la inmologística, siendo la unión entre la logística y el desarrollo inmobiliario.

Permisos requeridos para el Desarrollo de Proyectos

Expertos coinciden en que la creciente cantidad de permisos requeridos en los últimos cinco años, que obstaculizan el avance de numerosos proyectos, constituye el principal cuello de botella del sector. Este factor ha contribuido al estancamiento y a la pérdida de competitividad frente a países vecinos, según cifras del Logistics Performance Index.

El crecimiento del e-commerce, acelerado por la pandemia, llevó a que millones de consumidores que antes solo compraban en tiendas físicas comenzaran a combinar sus visitas con la modalidad online. Esto ha convertido a los centros logísticos y de bodegaje en piezas clave, no solo para el almacenamiento de productos, sino también para el proceso de preparación de pedidos en la última milla.

Además, el aumento en los niveles de stock, generado por esta nueva modalidad de compra, ha impulsado una mayor demanda de espacios logísticos donde se puedan preparar los envíos para sus destinatarios finales. Como resultado, la inmologística ha pasado de ser una opción de inversión secundaria a convertirse en una de las principales alternativas para fondos e inversores.

“El home office afectó duramente el mercado de oficinas. Como resultado, inversionistas que anteriormente invertían en locales comerciales o espacios de oficina han identificado una oportunidad en activos como los centros de bodegaje, los cuales han demostrado ser altamente resilientes ante el actual escenario económico”, señala Reinaldo Gómez, gerente comercial de Red Megacentro, una firma con 30 años de experiencia en el desarrollo y administración de centros de bodegaje y centros de distribución a medida.

Retos y Desafíos

El panorama económico global y sectorial es desafiante. La inestabilidad en los mercados internacionales, acompañada de una alta inflación en varios países, ha generado volatilidad en el consumo privado. Esto afecta directamente a los arrendatarios que operan en sectores de consumo masivo o que ofrecen servicios logísticos a industrias relacionadas.

En el ámbito sectorial, los largos tiempos necesarios para la aprobación de construcciones —conocidos como trámites de permisos— son un tema de gran relevancia, según coinciden nuestros entrevistados. Esto se suma a otro problema importante: la escasez y el elevado costo de los terrenos.

“El principal cuello de botella es la falta de certeza jurídica en el sector. Un ejemplo de ello es la paralización del centro de datos de Google, que, a pesar de tener todos los permisos aprobados, fue detenido debido a que no se consideró su alto consumo de agua. Estos detalles frenan los proyectos, y es un problema que se ha ido volviendo cada vez más complejo en los últimos cinco años”, afirma Andrés Pereira, consultor inmobiliario y fundador de Proyectos Integrales S.A

El experto señala que, en un contexto de normativa cada vez más compleja, el plazo de aprobación para iniciar un proyecto, que solía ser de 4 a 5 meses, ahora se extiende de 12 a 18 meses. Además, como los permisos no son definitivos; pueden ser revocados si se detecta alguna irregularidad en el proceso de aprobación previo.

“Nuestro principal desafío en este momento es avanzar con los proyectos inmobiliarios dentro de tiempos adecuados, a pesar de las exigencias regulatorias actuales en Chile”, señala Federico Barros, gerente comercial de Bodegas San Francisco (BSF), una empresa con más de 2 millones de m² de infraestructura de bodegas distribuidas en 14 centros, ubicados en Chile y Perú.

La burocracia regulatoria ha tenido un costo significativo para Chile. Según el Logistics Performance Index (LPI) del Banco Mundial, en 2023, Chile se ubicó en el puesto 61, al igual que Perú y Uruguay, superando a países como Argentina, Colombia y México, pero situándose por debajo de Brasil y Panamá. Es importante señalar que, a diferencia de los otros países en la misma posición, el puntaje de Chile ha mostrado una tendencia a la baja.

“El desafío para Chile es superar las barreras que enfrenta en la aprobación de proyectos de infraestructura. En el sector inmologístico, contamos con un mercado bien consolidado, y considero que las oportunidades para desarrollar proyectos exitosos están presentes tanto en Chile como en la mayoría de los países de la región, siempre y cuando la economía lo permita”, comenta Reinaldo Gómez.

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