Dos nuevas fuentes estructurales de demanda están irrumpiendo en el mercado inmobiliario industrial y logístico español: la implantación de empresas chinas en Europa y la expansión de la industria europea de defensa.

Según sostiene la gestora inmobiliaria Cushman & Wakefield en su informe ‘Future Flows: Global Dynamics & European Industrial Real Estate’, ambos vectores incorporan nuevos perfiles de ocupantes a los motores tradicionales del sector, entre los que destacan:

• El crecimiento económico
• El consumo masivo
• El avance del e-commerce

La investigación analiza las oportunidades de negocio inmologístico que emergen en las principales economías del continente a raíz de los conflictos armados, las disrupciones geopolíticas y el desembarco de proyectos industriales procedentes de China, muchos de los cuales se están radicando en España.

Escasez de naves de tamaño medio en Madrid y Barcelona

Atender las necesidades de estos nuevos actores chocará directamente con la disponibilidad de inventario en el mercado nacional. Para la mayoría de los requerimientos detectados, la tipología de inmueble más habitual son las instalaciones de entre 10.000 y 25.000 metros cuadrados, cuya superficie media roza los 20.000 metros cuadrados.

Sin embargo, la disponibilidad de naves industriales con estas dimensiones alcanza apenas un 12% en Madrid y se sitúa en un tenue 4% en Barcelona, previéndose reducciones adicionales en el corto plazo. Sobre este escenario, el responsable de Industrial y Logístico de Cushman & Wakefield España, Pere Morcillo, advierte:

“No cabe duda de que la expansión de la industria de defensa y la implantación de empresas chinas están incorporando nuevas fuentes de demanda al mercado industrial y logístico español. Para atender sus necesidades, será clave contar con una oferta adecuada de instalaciones y adaptar activos existentes, especialmente ante la previsión de una menor disponibilidad de naves de tamaño medio”.

El impacto del sector de la defensa en la cadena de suministro

En el ámbito de la defensa, desde 2024 se han contabilizado en España 15 nuevas aperturas e inversiones industriales. Con estas cifras, el mercado español concentró el 7,6% del total de aperturas e inversiones registradas en Europa —sobre un agregado continental de 197 instalaciones inmologísticas y centros de producción—, mostrando un interés particular por el norte del país debido a su extensa tradición industrial.

El informe subraya que esta actividad impulsará la demanda de:

• Suelo industrial y logística de entrada
• Instalaciones de fabricación avanzada
• Espacios logísticos y activos para empresas auxiliares de la cadena de suministro

En el territorio español, los desembolsos se han dirigido predominantemente hacia compañías enfocadas en la fabricación de aeronaves y buques, armas y vehículos, sumando también inversiones de empresas de sistemas y componentes para navegación, comunicación, sensores y radares.

Reconversión y reposicionamiento de inmuebles industriales

Ante la escasez de suelo y naves de nueva planta, la consultora indica que “una parte significativa de la demanda puede alojarse en activos industriales convencionales adaptados, lo que abre oportunidades para nuevos desarrollos y para la reconversión y reposicionamiento de inmuebles existentes”.

Además, Cushman & Wakefield prevé que esta demanda se traslade hacia proveedores de segundo y tercer nivel con necesidades de espacios más reducidos a medida que los grandes programas de defensa avancen hacia la fase de producción.

Inversión militar en el contexto europeo

En la escala paneuropea de la industria militar, la mayor parte de la inversión se ha concentrado en Reino Unido, Francia y Alemania como mercados clave, seguidos en orden por España, Italia, Suecia, Turquía, Bélgica y los Países Bajos. De las inversiones anunciadas desde 2024 en el continente, un 54% se destinó a nuevas instalaciones, mientras que países como Polonia captaron los volúmenes económicos más cuantiosos en artillería y municiones.

Expansión de las empresas chinas y logística e-commerce

Por otro lado, en las plazas de Madrid y Barcelona la presencia logística de las empresas chinas se está multiplicando de forma acelerada. De acuerdo con el informe, el acceso a nuevos clientes y mercados representa el principal factor al seleccionar ubicación para el 78% de las corporaciones chinas.

Entre 2024 y el primer semestre de 2026, estas firmas arrendaron y contrataron más de 2,5 millones de metros cuadrados de espacio industrial y logístico en Europa. En España, la penetración de estas corporaciones destaca en los siguientes nodos:

• Madrid: La multinacional tecnológica Alibaba firmó en menos de un año dos operaciones que suman casi 50.000 metros cuadrados.
• Barcelona: Las corporaciones chinas han contratado más de 65.000 metros cuadrados logísticos desde 2021, con especial relevancia de la firma de e-commerce Aosom y la reciente incorporación de Alibaba.

De este modo, España se posiciona en cuarto lugar como país prioritario para la actividad inmobiliaria de minoristas de comercio electrónico en términos absolutos, situándose por detrás de Alemania, Reino Unido y Francia.

Distribución del espacio alquilado por empresas chinas en Europa:

• Unidades de entre 10.000 y 25.000 metros cuadrados: representan el 32 % del total alquilado desde 2024.
• Unidades de entre 25.000 y 40.000 metros cuadrados: concentran el 29 % del espacio, sumando 743.000 metros cuadrados.
• Unidades de más de 40.000 metros cuadrados: abarcan el 30 % de la contratación, con 766.000 metros cuadrados.

Movilidad eléctrica y megafactores de producción

Finalmente, las actividades de logística y fulfillment, las energías limpias, las baterías y el vehículo eléctrico actúan como impulsores de esta expansión.

En este ámbito resalta la inversión continental de CATL —el mayor fabricante mundial de baterías para vehículos eléctricos y almacenamiento de energía—, firma que destina 4.100 millones de euros a la implantación de una gran planta en Valencia (España) y otros 7.340 millones de euros a una instalación de gran escala en Debrecen (Hungría), las cuales se suman a la planta que opera en el centro de Alemania.