La creciente incertidumbre en la demanda, la escasez de mano de obra, el avance tecnológico y las nuevas exigencias normativas están transformando el sector inmologístico, que abandona sus criterios tradicionales para situar la flexibilidad como factor decisivo en el diseño y la inversión en activos. Así se puso de manifiesto en la V Feria Logistics Spain de Guadalajara, donde los principales actores del mercado coincidieron en señalar este cambio de paradigma.

“La flexibilidad es lo más importante. Si no hay flexibilidad, lo otro no se da, ni eficiencia energética ni automatización”, resumió Ignacio Rodríguez, asset manager de Valfondo.

La flexibilidad como nuevo criterio de decisión

En un contexto de inversiones cada vez más intensivas, ciclos más largos y mayor incertidumbre, la capacidad de adaptación se convierte en el eje sobre el que pivota todo el modelo inmologístico. La rigidez, por el contrario, pasa a ser un riesgo.

“Hoy operas de una forma, pero en el futuro puede ser de otra y el diseño debe ir enfocado a la evolución continua. La rigidez es lo peor”, insistió Rodríguez.

El auge del llave en mano y los modelos flexibles

Este cambio se refleja en el crecimiento de los desarrollos llave en mano, que permiten diseñar los activos junto al inquilino desde el inicio, anticipando necesidades futuras.

“Somos especialistas en llaves en mano, por lo que diseñamos junto con el inquilino el proyecto desde el inicio y esto es una ventaja y termina siendo un ahorro para el cliente porque […] una nave rígida que no pueda evolucionar […] es un problema”, explicó Rodríguez.

A este modelo se suman otras fórmulas. Francisco Vázquez, essential solution manager de Prologis, detalló que también desarrollan “una cartera de proyectos a riesgo flexibles” que posteriormente se adaptan al cliente, aunque en ocasiones parten de naves en stock, lo que introduce retos como la capacidad energética.

Operadores: contratos largos, incertidumbre y adaptación

Desde el lado de los operadores, la necesidad de flexibilidad es aún mayor. Emilio Pericet, director de Sistemas de Información de Airpharm Logistics, explicó que la automatización obliga a pensar a largo plazo:

“Al invertir más en las plataformas […] se debe hacer pensando en que la tecnología y conectividad futura puede cambiar. Esto requiere de capacidad energética, escalabilidad y flexibilidad”.

En la misma línea, Pedro Orejas, director de Desarrollo de Negocio de ID Logistics en España, subrayó que “el cliente no sabe exactamente qué ocurrirá en diez años, por lo que el punto principal es la flexibilidad”, y añadió que “cada vez se automatiza más […] pero eso implica que requerimos cosas que salen del estándar”.

Automatización y falta de talento: el gran impulso

La escasez de mano de obra está acelerando la transformación tecnológica del sector. En este escenario, la automatización deja de ser una opción para convertirse en una necesidad estratégica.

• Falta de talento → más inversión en tecnología
• Mayor automatización → necesidad de activos más preparados
• Competencia global → presión sobre eficiencia y ROI

“La falta de talento está obligando a invertir […] en automatización”, afirmó Vázquez. Por su parte, Pericet fue tajante: “La tecnología no es importante, es clave”.

Energía: de requisito técnico a factor estratégico

El avance de la automatización tiene un impacto directo en la demanda energética de los activos.

“Se pide más capacidad energética […] especialmente en sectores como pharma o alimentación donde el frío exige aún más”, explicó Vázquez.

Sin embargo, el acceso a esa energía se ha convertido en uno de los principales problemas del sector. La lentitud administrativa y las limitaciones de suministro están condicionando proyectos e inversiones.

“Es un problema enorme administrativamente, es lentísimo”, denunció Rodríguez. Orejas añadió: “Si no tienen capacidad para darme la potencia suficiente […] me voy a pique. Tenemos que ir todos de la mano”.

El papel de la Administración y la planificación

La capacidad de adaptación de los activos no depende solo del diseño, sino también del entorno institucional. La agilidad de la Administración influye directamente en la localización de inversiones.

“Muchas veces buscamos en zonas por las administraciones que nos ayudan más que por ser una zona prime”, reconoció Rodríguez.

Además, Vázquez destacó la necesidad de reforzar el planeamiento público para garantizar:

• Disponibilidad de mano de obra
• Conectividad de transporte

Sostenibilidad: una exigencia desde el origen

A este escenario se suman las crecientes exigencias normativas en materia ambiental. La sostenibilidad se integra ya desde la fase de diseño como una condición imprescindible.

“La sostenibilidad ya no es una opción […] es más barato, eficaz y sostenible apostar por ello desde el principio”, afirmó Rodríguez.

De activo estático a infraestructura dinámica

El resultado de todos estos cambios es una redefinición del propio concepto de activo logístico, que deja de ser una estructura rígida para convertirse en una infraestructura capaz de evolucionar con el cliente, la tecnología y el mercado.

Óscar Escudero, director técnico y de sistemas de Teku Systems, lo resumió: “Aunque tengas tecnología de vanguardia, si no puede adaptarse no sirve de nada”.

Naves ‘pulmón’: la respuesta a las limitaciones del pasado

Pese a esta evolución, el sector arrastra todavía las limitaciones de desarrollos anteriores, menos flexibles. Esto está impulsando una nueva demanda de activos complementarios.

“Surge la necesidad de activos más pequeños pegados al cliente”, explicó Orejas, que cumplen una función clara:

• Actúan como “pulmón” de las grandes plataformas
• Permiten ampliaciones rápidas
• Compensan la falta de flexibilidad de activos existentes

“Sirven como pulmón o como ampliación […] porque los grandes activos no siempre pueden adaptarse con rapidez”, concluyó.