El mercado inmologístico valenciano vive uno de sus mejores momentos, con récord de contratación y la llegada de nuevos operadores industriales, habiendo superado una etapa en la que el mercado convivía con una tasa de disponibilidad inferior al 1%, una de las más bajas de Europa. Esa falta de producto se había convertido en el principal cuello de botella para un territorio que veía cómo la demanda seguía creciendo mientras la oferta apenas podía seguirle el ritmo.

Sin embargo, esa fotografía ha cambiado. Las nuevas plataformas construidas durante los últimos meses han comenzado a incorporarse al mercado y la oferta vuelve a respirar. La disponibilidad ha aumentado hasta el 6,36%, una cifra que devuelve al mercado valenciano a parámetros considerados saludables sin que ello haya supuesto una ralentización de la actividad.

El punto de equilibrio y el dinamismo de la contratación

La consultora considera que la tasa actual (6,36%) se acerca al equilibrio necesario para que las empresas puedan elegir ubicación sin que ello suponga una pérdida de valor para los activos. Según ha explicado Jesús Fajardo, director general de Triangle REM: “Cuando la disponibilidad cae por debajo de determinados niveles, muchas operaciones terminan desplazándose hacia otros mercados, mientras que un rango situado entre el 6% y el 8%, favorece un funcionamiento más eficiente del mercado”.

Esta robustez se refleja en que, lejos de traducirse en una caída de la actividad o en una presión a la baja sobre los precios, la contratación se ha disparado y las rentas prime se han mantenido estables en torno a los 5,85 euros por metro cuadrado al mes. Jesús Fajardo ha señalado: “Estamos en compensación entre lo que se hace y lo que se contrata. La demanda absorbe el producto y las rentas se mantienen”.

El parque logístico valenciano alcanza ya los 5,48 millones de metros cuadrados construidos, de los que el 69% se concentra en la primera corona metropolitana. Dentro de ella, el Corredor Logístico de Valencia —Riba-roja, Loriguilla y Cheste— continúa siendo el gran motor del mercado, al concentrar cerca de la mitad del stock logístico regional.

Ese crecimiento no se reparte de forma homogénea; el Eje Norte gana protagonismo al concentrar el 38% de la superficie contratada durante el primer semestre, frente al 35% del Sur, el 16% del Central y el 11% de la pista de Ademuz, reflejando una diversificación territorial tras años de fuerte concentración.

Hacia una nueva industria europea

El aumento de la disponibilidad no responde a una contracción de la demanda, sino a la entrada en el mercado de plataformas que hasta ahora estaban en construcción. Con cerca de 754.000 metros cuadrados actualmente en desarrollo entre proyectos a riesgo, llave en mano, autopromociones y desarrollos pre-let, el crecimiento está garantizado.

En este contexto, Triangle REM ha detectado un cambio de tendencia: la demanda está dejando de responder solo a ampliaciones logísticas para enfocarse en naves de gran formato. “El mercado valenciano está captando compañías que buscan implantarse por primera vez en España al calor de la reindustrialización que impulsa Europa“, ha señalado Jesús Fajardo.

Frente a las plataformas de almacenamiento, ganan terreno los edificios preparados para procesos industriales, instalaciones automatizadas, silos robotizados o salas blancas. El presidente de Triangle REM, Baldemar Asensio, subraya: “Antes los fondos invertían prácticamente en logística, oficinas u hoteles; ahora también hay capital interesado en financiar procesos industriales”.

Esta tendencia se apoya en las políticas europeas que priorizan el made in Europe, atrayendo a fabricantes asiáticos interesados en el ensamblaje de baterías y otros componentes de alto valor añadido.

Desafíos estratégicos: energía, infraestructuras y competencia

A pesar del éxito, Baldemar Asensio ha advertido: “No podemos morir de éxito, existen factores estructurales que pueden hacer perder competitividad precisamente cuando el mercado comienza a consolidarse”. El primer cuello de botella es la falta de capacidad eléctrica para transportar energía a grandes centros de distribución que requieren automatización, refrigeración o carga de vehículos pesados.

El segundo desafío son las infraestructuras: “La falta de avance en el Corredor Mediterráneo y, especialmente, la falta de conexión ferroviaria entre Castellón y Tarragona puede hacernos menos atractivos”. Asimismo, ha recordado la congestión en la A-7, la necesidad de mejorar la CV-50 y la importancia del futuro túnel pasante de Valencia.

Finalmente, el sector observa con atención la pujanza de Marruecos. “Marruecos está cogiendo fuerza”, ha advertido Asensio, al señalar que Tanger Med, respaldado por incentivos fiscales, aduaneros y acuerdos estratégicos internacionales, representa una amenaza real.

“Los conflictos geopolíticos, las inversiones portuarias, los beneficios aduaneros y fiscales y los acuerdos que está alcanzando con grandes potencias hacen que sea un rival muy serio y que pueda robarnos inversiones”, ha resumido el presidente de Triangle REM.

Ante este escenario, la consultora defiende la necesidad de adaptar el marco urbanístico para integrar puerto, ferrocarril y parques logísticos. Como concluyó Jesús Fajardo: “El puerto de Valencia sigue siendo el hub del Mediterráneo, pero ahora trabajamos sobre nuevas necesidades”.