El mercado inmologístico español avanza hacia una mayor diversificación territorial. Los datos correspondientes al primer trimestre de 2026 sitúan la contratación logística nacional por encima de los 751.000 metros cuadrados, lo que representa un 5% más que durante el mismo período del ejercicio anterior. En este escenario, los mercados secundarios se aproximan ya a una cuarta parte del volumen contratado en España.

Esta evolución refleja la progresiva configuración de una red logística más capilar, en la que las empresas buscan combinar la proximidad a los principales mercados de consumo con la disponibilidad de suelo, las conexiones de transporte y la posibilidad de atender de manera eficiente diferentes ámbitos regionales.

Aunque Madrid y Barcelona mantienen con claridad su posición como los dos grandes polos nacionales por volumen, stock, inversión y concentración de la demanda, las dificultades para encontrar determinadas tipologías de suelo y activos están favoreciendo el desarrollo de nuevos polos regionales.

Durante el primer trimestre de 2026, Madrid concentró más de 345.000 metros cuadrados y Cataluña otros 222.000 metros cuadrados, marcando el ritmo de la contratación. Sin embargo, estos mercados no compiten necesariamente por sustituir a los dos grandes hubs españoles. Su crecimiento responde principalmente a su capacidad para desempeñar funciones complementarias dentro de las cadenas de suministro, desde la conexión portuaria y la distribución regional hasta la actividad industrial, la última milla o la atención a nuevos focos de consumo.

Valencia y el peso del Corredor Mediterráneo

Entre estos enclaves complementarios, Valencia cuenta con uno de los ecosistemas logísticos más consolidados gracias fundamentalmente al peso del puerto y a su posición dentro del Corredor Mediterráneo. Valenciaport cerró 2025 con más de 5,66 millones de TEUs, un 3,41% más que un año antes, con incrementos tanto en los tráficos de importación como en los de exportación.

Esta actividad genera una importante demanda logística y refuerza su función como puerta de entrada y salida, sumando el tejido industrial de la Comunidad Valenciana y su posición para atender la distribución nacional y los mercados del arco mediterráneo, aunque su crecimiento también está condicionado por la disponibilidad de suelo y producto adecuado para grandes operaciones.

Zaragoza y su centralidad peninsular

Por su parte, Zaragoza presenta un perfil diferente basado en su posición geográfica e intermodalidad. Su ubicación entre Madrid, Barcelona, País Vasco, el Mediterráneo y las conexiones con Francia permite utilizarla como nodo de distribución para amplias zonas de la Península.

La Plataforma Logística de Zaragoza, PlaZa, cuenta con más de 13,4 millones de metros cuadrados y reúne conexiones por carretera, ferrocarril y transporte aéreo. A ello se suma el peso del Aeropuerto de Zaragoza, que movió más de 182.000 toneladas de carga durante 2025 y se mantiene entre los principales aeropuertos españoles para esta actividad, consolidándose como alternativa a Madrid y Barcelona para grandes plataformas y proyectos industriales.

Sevilla y el desarrollo logístico en el sur

En el sur peninsular, Sevilla está reforzando su papel como nodo de Andalucía occidental con capacidad para atender los mercados meridionales y conexiones hacia Extremadura y Portugal. El Puerto de Sevilla superó los 4,42 millones de toneladas durante 2025, con un crecimiento superior al 3%, y otorgó más de 100.000 metros cuadrados en concesión para nuevos desarrollos empresariales, incluyendo la ampliación de su Zona de Actividades Logísticas.

Su singularidad combina la actividad portuaria, el tejido industrial y la atención a un amplio mercado regional para proyectos de consumo e industriales.

Málaga y el impulso del consumo y el turismo

En paralelo, Málaga responde a una dinámica distinta vinculada al crecimiento demográfico y económico de la Costa del Sol y de Andalucía oriental, así como al incremento de necesidades de distribución asociadas al consumo, el turismo y la actividad empresarial.

El Puerto de Málaga alcanzó los 5,6 millones de toneladas en 2025, un 24,3% más que en el ejercicio anterior, mientras que el aeropuerto de Málaga-Costa del Sol terminó el año con 26,76 millones de pasajeros y cerca de 187.000 operaciones, configurando un perfil especialmente enfocado a la logística de distribución regional y al abastecimiento del consumo.

Nuevos criterios para la inversión logística

Esta expansión territorial está modificando los criterios utilizados para decidir dónde desarrollar nuevas instalaciones. La disponibilidad de suelo continúa siendo determinante, pero comparte protagonismo con factores como las conexiones de transporte, la cercanía al consumidor, los plazos urbanísticos y la disponibilidad de potencia eléctrica.

Para los operadores, la diversificación permite estructurar redes con mayor proximidad al cliente final y reducir determinados recorridos. Para los promotores, abre oportunidades de desarrollo fuera de los mercados tradicionalmente más competidos, mientras que los inversores pueden acceder a activos regionales respaldados por una demanda cada vez más estructural.

A estos elementos se añaden las exigencias de eficiencia energética y sostenibilidad de los nuevos inmuebles, especialmente en proyectos destinados a grandes operadores y usuarios internacionales, consolidando una red logística española más descentralizada y adaptada a las necesidades regionales.