Accolade, inversor paneuropeo especializado en parques industriales y logísticos sostenibles, subraya la evolución del mercado inmologístico español. Este crecimiento se produce en un contexto marcado por la consolidación de la demanda, la presión sobre las cadenas de suministro y la sostenibilidad como criterio esencial en las operaciones.

Según la compañía, este dinamismo está impulsado por tendencias estructurales como el avance del comercio electrónico, la diversificación de cadenas de suministro y la digitalización de operaciones, que elevan la necesidad de superficie tanto para logística primaria como para distribución urbana.

En sus estudios más recientes, Accolade destaca el incremento del protagonismo de mercados regionales como Andalucía, donde la actividad logística representa aproximadamente el 6% del Producto Interior Bruto (PIB), con más de 64.000 empresas vinculadas al sector.

Andalucía y sus territorios dinámicos

“La dinámica que observamos en Andalucía será determinante para definir las oportunidades de inversión y la viabilidad de nuevos desarrollos en los próximos años”, señala Eduardo Feliciano, director de Negocio de Accolade. La compañía identifica a Sevilla y Málaga como los territorios más dinámicos dentro de esta comunidad.

Sevilla destaca por su mayor volumen de stock y disponibilidad de suelo, lo que permite absorber la demanda y atraer inversión mediante proyectos industriales y logísticos de gran escala. Por el contrario, Málaga opera en un mercado más tensionado, con un stock estimado de 600.000 metros cuadrados y una oferta muy limitada de naves modernas.

“La demanda ocupa rápidamente cualquier superficie disponible, lo que presiona el mercado y pone de relieve la necesidad de aumentar la oferta de calidad”, añade la empresa. Esta situación se ve agravada por la falta de suelo finalista a precios viables, que limita la capacidad de los promotores para desarrollar nuevos proyectos.

Retos del stock y limitaciones de inversión

Accolade identifica como uno de los principales desafíos la escasez de superficie logística, especialmente en regiones donde la demanda supera constantemente a la oferta. “En algunos mercados, las expectativas de precio del suelo alcanzan niveles que no permiten que los proyectos generen rentabilidades equilibradas, lo que ralentiza el desarrollo de nueva superficie e introduce tensiones adicionales en las rentas”, explica la compañía.

Además, la antigüedad del parque logístico constituye un factor crítico. En gran parte del territorio español, y particularmente en mercados regionales, predominan naves obsoletas con escasa presencia de productos de grado A. Esta falta de infraestructura moderna dificulta la entrada de inversores institucionales interesados en eficiencia, contratos de mayor escala y activos con estándares de sostenibilidad.

En ciudades donde las superficies medias de contratación oscilan entre 3.000 y 5.000 metros cuadrados, el reto se amplía: mejorar la calidad del stock y facilitar desarrollos de mayor tamaño. En mercados emergentes, la disponibilidad de capital es más limitada, lo que condiciona operaciones más prudentes y selectivas.

Fortalezas y oportunidades del mercado español

En un entorno en el que las cadenas de suministro se rediseñan y los activos logísticos adquieren un papel estratégico, la adaptación de la oferta será clave para mantener la competitividad. “España se encuentra en un punto sólido para continuar desarrollando su red logística e industrial”, asegura Accolade, especialmente en regiones con alta demanda, conectividad estratégica y disponibilidad de talento.

Andalucía, y especialmente Málaga, ejemplifican mercados tensionados con potencial significativo, siempre que se avance en la modernización del stock existente y se promuevan desarrollos de mayor escala capaces de atraer operadores e inversores institucionales.

El mercado logístico español mantiene fortaleza notable frente a otros países europeos, con elevada absorción y contratos a largo plazo que reflejan su madurez. En 2025, hubs como Madrid, Barcelona y Valencia registraron incrementos sostenidos en las rentas prime y niveles de contratación entre los más altos de la última década.

La inversión logística-industrial sigue siendo atractiva: en los primeros nueve meses del año concentró más del 11% de la inversión inmobiliaria nacional, con ocupación cercana al 91% y rentas netas al alza.