La falta de suelo finalista en los corredores logísticos y la carencia de producto moderno reorientan la mirada hacia los inmuebles obsoletos. David Martínez, director general de Proequity, destaca que transformar edificaciones antiguas funciona como una vía complementaria para crear oferta en ubicaciones consolidadas, dentro de un mercado español que cerró 2025 con más de 2,7 millones de metros cuadrados contratados.

La presión de la demanda y las trabas en la tramitación

Los datos sectoriales reflejan que la demanda continúa presionando con fuerza. Colliers indica que el sector alcanzó cerca de 1,51 millones de metros cuadrados contratados durante el primer semestre de 2026, lo que supone un 15% más interanual, acumulando Madrid y Catalunya más del 70% de dicha absorción.

Sin embargo, los nuevos proyectos enfrentan trabas operativas debido a la lentitud en los plazos de tramitación urbanística. Desde Merlin Properties advierten que la recalificación, el planeamiento, la urbanización y las autorizaciones pueden prolongar los desarrollos durante años, a lo que se aunan la incertidumbre sobre la capacidad eléctrica y el incremento sostenido en los costes de construcción.

El auge del brownfield en ubicaciones consolidadas

Frente a este escenario, Cristian Oller, head of asset management del Sur de Europa de Prologis, resalta que los activos en zonas consolidadas permiten acortar los plazos y ajustar la oferta a las necesidades operativas. Así, el brownfield se afianza como una solución viable y sostenible ante la escasez inmediata de suelo virgen, aunque desde Merlin Properties matizan que su aplicación debe ser selectiva según la ubicación y los criterios de sostenibilidad.

La gestión de un brownfield también conlleva complejidad administrativa en demoliciones, ampliaciones o cambios de uso, si bien su ventaja principal radica en reducir y hacer más manejable el riesgo urbanístico, según puntualiza la socimi.

Los filtros de la obsolescencia y la viabilidad técnica

Aun así, contar con una buena ubicación no garantiza competitividad si el inmueble carece de los estándares actuales. La obsolescencia se evidencia en alturas libres insuficientes, cubiertas no aptas para instalaciones energéticas, baja eficiencia, escasez de muelles, patios de maniobra limitados o ausencia de certificaciones sostenibles, descartando que cualquier activo bien situado sea reposicionable automáticamente.

El interés principal se focaliza en naves industriales o logísticas antiguas ubicadas en entornos urbanos, periurbanos y corredores de última milla. Cristian Oller recalca que las instalaciones deben permitir mejoras tecnológicas y energéticas, contar con potencia suficiente y situarse cerca de los centros de consumo.

Asimismo, se requiere compatibilidad urbanística, buena geometría y accesos adecuados. En el ámbito normativo, adaptar un brownfield al nuevo Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales (RSCIEI) debería ser más ágil que construir desde cero, pero las reformas profundas en sectorización o estructura pueden disparar la complejidad hasta poner en duda la ventaja real frente a la obra nueva, recalcan desde Merlin Properties. Por ello, el proyecto ganador es aquel que preserva el valor de la localización alcanzando las prestaciones modernas con costes y plazos razonables.

Para asegurar el éxito, David Martínez (Proequity) señala que la transformación exige un análisis riguroso que verifique la viabilidad urbanística, estructural, técnica, energética, funcional y comercial.

Radiografía de un mercado tensionado

Este contexto operativo convive con una oferta muy limitada en las plazas clave. Durante 2025, Madrid y Catalunya sumaron 1,77 millones de metros cuadrados contratados, superando en un 20% la media de la última década.

La disponibilidad continúa tensionada y por debajo del 3% en Catalunya a cierre de año, mientras que en Barcelona cae hasta el 1,4% del stock al finalizar el segundo trimestre, según Colliers, tras absorber 425.000 metros cuadrados en el semestre sobre un total de 11,1 millones de metros cuadrados de stock. En paralelo, las rentas prime alcanzan los 7,25 euros por metro cuadrado al mes en la zona centro y los 9,25 euros en Catalunya.

Finalmente, la oferta futura especulativa se mantiene reducida, representando apenas el 11% en Barcelona durante 2025 según JLL. Gran parte de los nuevos desarrollos ya están comprometidos mediante prealquiler, impulsando las operaciones llave en mano y las fórmulas personalizadas para los ocupantes.