Los activos prime volvieron a concentrar el interés inversor en el sector industrial y logístico español durante el arranque de 2026, en un contexto de crecimiento moderado de la contratación y estabilidad en la inversión. En el primer trimestre del año, la contratación inmologística superó los 751.000 metros cuadrados, un 5% más que en el mismo periodo de 2025, mientras que la inversión alcanzó los 281 millones de euros, manteniéndose en línea con el ejercicio anterior, según los datos de CBRE.

El interés inversor se mantuvo firme en activos prime y ubicaciones consolidadas, con rentabilidades estables en el 4,85%. El trimestre estuvo marcado por un menor tamaño medio de las operaciones y por una elevada disciplina en la asignación de capital, aunque el pipeline de operaciones anticipa un mayor dinamismo en los próximos trimestres, especialmente en grandes portfolios con tickets superiores a los 100 millones de euros.

Entre las principales operaciones destacó el portfolio adquirido por CapitaLand, que concentró el 44% del volumen total invertido. Madrid absorbió algo más del 50% de la inversión nacional, mientras que Cataluña representó el 23%.

Begoña Crespo, Senior Director y Head de Industrial & Logístico de CBRE, señaló que “el inicio de 2026 reflejó un mercado logístico que siguió apoyándose en fundamentos sólidos, con una demanda estructuralmente estable y un claro protagonismo de los principales hubs”. La directiva añadió que “la actividad continuó muy condicionada por la disponibilidad de producto en zonas prime, un factor que marcó tanto el comportamiento de los mercados regionales como la evolución de las rentas”.

Madrid y Barcelona impulsan la contratación

Madrid y Barcelona lideraron la actividad logística nacional tras registrar incrementos del 39% y del 74%, respectivamente, impulsados por operaciones de gran volumen.

La zona centro y Cataluña concentraron cerca del 75% de la demanda nacional, mientras que los mercados regionales representaron alrededor de una cuarta parte del volumen total, aunque con una evolución desigual entre plazas debido a la limitada disponibilidad de producto moderno.

La zona centro se consolidó como principal motor de la demanda logística nacional, con más de 345.000 metros cuadrados contratados durante el trimestre, lo que supone un incremento interanual del 39%. El segmento nacional concentró el 62% de la actividad, mientras que el corredor de la A-2 lideró la absorción con cerca del 60% del total.

El mercado confirmó además una tendencia estructural: menos operaciones explican una parte significativa de la absorción total. Aunque el número de operaciones se mantuvo estable en 24, el tamaño medio aumentó hasta los 14.400 metros cuadrados.

En cuanto al tipo de producto, destacó el peso de la superficie nueva, tanto especulativa, que representó el 39%, como llave en mano, con un 25%. Por sectores, retailers, desarrollo y construcción y e-commerce lideraron la absorción del trimestre, mientras que los operadores 3PL representaron alrededor del 10%, frente al predominio que han mantenido históricamente.

Pese a las importantes entregas de nueva superficie, la tasa de disponibilidad se mantuvo estable en el 10,28%, reflejo de la capacidad del mercado para absorber nueva oferta. La renta prime permaneció sin cambios en 7,25 euros por metro cuadrado al mes, sostenida por la escasez de producto moderno en ubicaciones prime.

Cataluña acelera en un contexto de oferta restringida

En Cataluña, la contratación superó los 222.000 metros cuadrados durante el primer trimestre, un 74% más que un año antes, después de un 2025 condicionado por la falta de producto disponible.

Ante la ausencia de nueva oferta, la rotación del producto de segunda mano concentró más del 40% de la absorción, aunque continuó destacando el peso del producto nuevo, principalmente especulativo, con un 37%, y también en autopromoción, con un 18%.

Por sectores, los operadores logísticos 3PL lideraron la demanda y concentraron alrededor del 41% de la absorción total, seguidos por:

• transporte y distribución, con un 24%;
• industrial y manufacturero, con un 17%;
• retailers, con un 12%.

El arco 3 concentró el 45% de la absorción total y el arco 2 alcanzó el 35%. La tasa de disponibilidad permaneció en torno al 3,1%, equivalente a unos 360.000 metros cuadrados, una de las más bajas del mercado nacional.

La renta prime en Cataluña se mantuvo en 9,25 euros por metro cuadrado al mes, con una tendencia claramente alcista a medio plazo.

La mayor corrección interanual del vacancy se registró en el arco 3, especialmente en Tarragona, donde descendió hasta el 7,8%, mientras que los arcos 1 y 2 continuaron situándose por debajo del 2%.

El pipeline en construcción alcanza los 391.000 metros cuadrados, de los cuales aproximadamente un 30% permanece disponible. Esta evolución anticipa una mayor entrada de nuevo producto a corto y medio plazo respecto a 2025, aunque en un mercado que sigue operando con una oferta muy restringida.

Los mercados regionales mantienen una evolución desigual

Los mercados regionales concentraron alrededor del 25% de la contratación nacional, aunque con una evolución desigual entre plazas.

Valencia superó los 51.000 metros cuadrados contratados y Zaragoza alcanzó los 38.000 metros cuadrados, manteniendo un crecimiento sostenido en un contexto de oferta limitada.

Por su parte, Bilbao, con 20.869 metros cuadrados, y Málaga, con 21.567, registraron repuntes de actividad superiores al 100%, apoyados en un número reducido de operaciones de tamaño medio-grande.

En conjunto, estos mercados mostraron una demanda activa, aunque altamente dependiente de la disponibilidad puntual de producto, en un contexto de escasez estructural de nueva oferta marcado por una entrada contenida de nueva superficie y por una absorción sostenida del stock existente.

Las tasas de disponibilidad continuaron en niveles históricamente bajos en la mayoría de estas plazas, situándose por debajo del 2% en Valencia y Zaragoza y en torno al 3% en Bilbao y Málaga.

Esta falta de oferta siguió ejerciendo presión sobre las rentas prime, que alcanzaron los 6,75 euros por metro cuadrado al mes en Bilbao, 5,65 euros en Valencia y 4,50 euros en Zaragoza, con un comportamiento más selectivo en el resto de mercados.